토지거래허가구역 지정현황 2026, 서울·경기 확인 필수

토지거래허가구역은 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역으로 대폭 확대되었고, 2026년 4월 현재까지 유지되고 있어요. 부동산 매매를 계획 중이라면 내 지역이 토지거래허가구역에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다.

이 글에서는 2026년 4월 기준 서울·경기도 토지거래허가구역 최신 지정현황과 확인방법, 실거주의무 유예 조건까지 한 번에 정리해 드릴게요.

 

1. 토지거래허가구역이란? 개념과 지정 기준

토지거래허가구역은 부동산 투기를 막기 위해 정부나 지자체가 지정하는 규제 구역이에요. 이 구역 안에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 반드시 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가구역의 법적 근거

근거 법령은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에요. 국토교통부 장관, 시·도지사가 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 지정할 수 있습니다.

허가 대상 면적 기준은 용도지역에 따라 달라요. 주거지역은 18㎡(약 5.4평) 초과, 상업지역은 20㎡ 초과, 녹지지역은 100㎡ 초과 시 허가가 필요합니다. 다만 2025년 10·15 대책으로 지정된 서울·경기 지역은 아파트 전체가 면적 불문 허가 대상이라는 점이 핵심이에요.

“토지거래허가구역이란 투기적 토지거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 구역이다.” — 국토교통부 토지정책과

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2. 서울 토지거래허가구역 지정현황, 2026년 4월 최신 기준

2026년 3월 12일 기준 서울시 토지거래허가구역 지정현황을 정리했어요. 현재 서울은 크게 서울시장 지정 구역과 국토부장관 지정 구역 두 트랙으로 운영되고 있습니다.

서울시 주요 토지거래허가구역 현황

서울시 토지거래허가구역 핵심 지정 현황 (2026.3.12 기준)

지정구분	지정기간	면적
강남·서초·송파·용산구 아파트 부지	2025.10.1 ~ 2026.12.31	142.22㎢
서울시 전체 아파트 (국토부 지정)	2025.10.20 ~ 2026.12.31	서울시 전체
강남·서초 자연녹지지역	2025.5.31 ~ 2026.5.30	26.69㎢
여의도·압구정·목동·성수전략	2025.4.27 ~ 2026.4.26	4.58㎢
모아타운 및 인근지역 85곳	2024.9.10 ~ 2029.9.9	10.11㎢
외국인 등 주택 (국토부 지정)	2025.8.26 ~ 2026.8.25	서울시 전체

핵심은 국토부 장관이 서울시 전체 아파트를 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했다는 점이에요. 서울 25개구 어디든 아파트를 사려면 허가가 필요합니다.

이 밖에도 신속통합기획 재개발·재건축 구역이 수십 곳 별도 지정되어 있어요. 2026년 1월에도 8곳이 신규 추가되었으니, 정비사업 구역 내 매매를 고려 중이라면 반드시 서울시 토지정보 사이트에서 확인하세요. (출처: 서울부동산정보광장, 2026.3.12 기준)

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3. 경기도 토지거래허가구역 12개 지역 상세 현황

경기도는 2026년 4월 2일 기준으로 전체 면적의 약 69.69%(7,109.79㎢)가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어요. 10·15 대책으로 신규 지정된 12개 지역이 핵심입니다.

10·15 대책 경기도 12개 지정 지역

10·15 주택시장 안정화 대책으로 지정된 경기도 12개 지역은 다음과 같아요. 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 총 면적은 약 501㎢입니다.

이 12개 지역은 동시에 조정대상지역과 투기과열지구로도 지정되어 3중 규제를 받고 있어요. 주택담보대출 LTV도 40%로 제한되니 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.

이 외에도 경기도지사가 지정한 기획부동산 토지투기 대책 구역(23개 시·군, 2026.7.3까지), 용인시 국가첨단산업단지 인근(129.87㎢, 2028.3.19까지) 등 개발사업 관련 지정도 다수 존재합니다. (출처: 경기부동산포털, 2026.4.2 기준)

 

4. 토지거래허가구역 확인방법 3가지, 토지이음 활용법

내 지역이 토지거래허가구역인지 확인하는 방법은 크게 3가지가 있어요. 가장 간편한 방법부터 순서대로 알려드릴게요.

토지이음 사이트 활용법

두 번째 방법은 정부24에서 토지이용계획확인서를 발급받는 거예요. 온라인으로 발급 가능하며, 수수료는 1,000원이에요. 세 번째는 경기도의 경우 경기부동산포털의 토지거래허가구역 현황지도를 활용하면 지도 위에서 직접 확인할 수 있습니다.

허가구역은 수시로 지정·해제될 수 있기 때문에, 실제 계약 직전에 관할 구청에 전화로 최종 확인하는 습관을 들이는 것이 안전해요.

 

5. 실거주의무 유예와 매매 시 주의사항

토지거래허가구역 내에서 주택을 매수하면 원칙적으로 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과돼요. 그런데 2026년 2월 12일 발표된 정부 대책으로 일부 조건에서 실거주의무 유예가 적용됩니다.

실거주의무 유예 조건

유예 대상은 2026년 2월 12일 현재 임대 중인 주택에 한정돼요. 기존 임대차 계약이 있는 경우 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예되며, 최장 2028년 2월 11일까지 적용됩니다. 다만 2월 12일 이후 신규 체결한 임대차 계약은 유예 대상이 아니에요. (출처: 국토교통부, 2026.2.12 발표)

일반 매수 vs 실거주 유예 매수 비교

구분	일반 매수	실거주 유예 매수
실거주 시작	취득 후 즉시	임대차 종료 후
실거주 기간	취득 후 2년	입주 후 2년
유예 조건	해당 없음	2026.2.12 이전 임대차 계약 존재
매수자 자격	실수요자	무주택자 (다주택 매도 물건)

매매 시 주의할 점이 하나 더 있어요. 허가를 받고도 정해진 용도대로 사용하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있고, 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 됩니다. 2025년 10월 이후 서울 토지거래허가 신청 건수가 월 3,981건(2025년 11월)까지 급증한 만큼, 허가 처리 기간도 넉넉하게 고려하세요. (출처: 조선일보, 2026.1.18)

 

핵심 요약 및 마무리

2026년 4월 현재, 서울은 25개구 전체 아파트가 토지거래허가구역이며, 경기도는 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 12개 지역이 2026년 12월 31일까지 지정되어 있습니다. 경기도 전체로는 면적의 약 69.69%가 허가구역에 해당해요.

토지이음 사이트에서 무료로 확인할 수 있고, 실거주의무 유예는 2026년 2월 12일 이전 임대차 계약이 있는 경우에 한해 최장 2028년까지 적용됩니다. 부동산 매매 전 반드시 허가구역 여부를 확인하고, 자금 계획과 실거주 계획을 함께 세우시길 바랍니다.

 

FAQ 1-7

Q1. 토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 어떤 허가를 받아야 하나요?

A1. 관할 시·군·구청에 토지거래계약 허가 신청서를 제출해야 합니다. 처리 기간은 접수일로부터 15일 이내이며, 실수요 목적(실거주)이 확인되어야 허가가 나옵니다. (출처: 국토교통부)

 

Q2. 서울 전체가 토지거래허가구역이면 빌라나 다세대도 해당되나요?

A2. 국토부 장관 지정 구역은 아파트(아파트 단지 내 연립·다세대 포함)가 대상이에요. 일반 빌라·다세대는 서울시장 지정 구역(재개발·모아타운 등)에 해당하는 경우에만 허가 대상입니다. 토지이음에서 필지별로 확인하는 것이 정확합니다.

 

Q3. 토지거래허가구역 내 실거주의무 유예는 누구에게 적용되나요?

A3. 2026년 2월 12일 현재 임대차 계약이 체결되어 있는 주택을 매수하는 무주택자에게 적용됩니다. 발표일 이후 신규 임대차 계약을 체결한 경우에는 유예 대상이 아닙니다. (출처: 국토교통부, 2026.2.12)

 

Q4. 경기도 토지거래허가구역은 언제까지 유지되나요?

A4. 10·15 대책으로 지정된 경기 12개 지역은 2026년 12월 31일까지예요. 다만 시장 상황에 따라 연장 가능성이 있으며, 개발사업 관련 지정(3기 신도시 등)은 2027~2031년까지 장기 유지됩니다.

 

Q5. 토지거래허가구역에서 허가 없이 매매 계약을 하면 어떻게 되나요?

A5. 허가 없이 체결한 토지거래 계약은 법적으로 무효입니다. 또한 2년 이하 징역 또는 토지 가액의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있으니 반드시 사전 허가를 받으세요. (출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제142조)

 

Q6. 토지거래허가구역에서 주택담보대출 LTV는 얼마나 되나요?

A6. 서울 전역과 경기 12개 규제지역은 투기과열지구로 지정되어 있어, 주택담보대출 LTV는 40%로 제한됩니다. 15억 원 초과 주택은 주택담보대출 자체가 금지되므로 자금 계획 수립 시 유의하세요.

 

Q7. 외국인도 토지거래허가구역 규제를 받나요?

A7. 네, 국토부 장관이 서울시 전체와 경기도 23개 시·군에 대해 외국인 토지거래허가구역을 별도 지정했어요. 외국인이 단독·다가구·아파트·연립·다세대 주택을 취득하려면 반드시 허가를 받아야 하며, 기간은 2025.8.26~2026.8.25입니다. (출처: 국토교통부)

 

참고자료 및 출처
1. 서울부동산정보광장 – 토지거래허가구역 지정현황 (2026.3.12 기준)
2. 경기부동산포털 – 토지거래허가구역 지정현황 (2026.4.2 기준)
3. 정책브리핑 – 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정 (2025.10.15)

 

본 글은 2026년 4월 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 허가구역 지정은 수시로 변경될 수 있으므로 거래 전 반드시 관할 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅은 투자 권유 목적이 아니며, 투자에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 본 포스팅은 AI를 활용하여 작성하였습니다.